Досрочное погашение ипотеки: уменьшать срок или платёж
При досрочном взносе банк спрашивает, что сократить: срок кредита или ежемесячный платёж. Считаем, сколько денег экономит каждый вариант и когда выбирают какой.
Заёмщик вносит лишние деньги в счёт ипотеки, и банк предлагает выбор: уменьшить срок кредита или уменьшить ежемесячный платёж. Кнопка нажимается за секунду, а разница между вариантами измеряется сотнями тысяч тенге переплаты за годы. Выбор становится понятным, как только посчитать, за что именно платятся проценты.
Почему вообще есть выбор
Проценты по ипотеке начисляются на остаток долга. Чем меньше остаётся должен заёмщик и чем меньше срок, за который начисляются проценты, тем меньше переплата. Досрочный взнос уменьшает остаток долга сразу. Дальше банк должен пересобрать график, и тут появляется развилка: оставить тот же срок и снизить платёж или оставить тот же платёж и сократить срок.
Что даёт сокращение срока
При сокращении срока ежемесячный платёж остаётся прежним, но кредит закрывается раньше. Проценты перестают начисляться на несколько месяцев или лет раньше срока, и именно за счёт этих месяцев экономия получается больше. Этот вариант выгоднее по общей переплате почти всегда, потому что бьёт по самому дорогому: по времени, за которое капают проценты.
Что даёт сокращение платежа
При сокращении платежа срок остаётся прежним, но ежемесячная сумма падает. Общая переплата снижается меньше, зато каждый месяц из бюджета уходит меньше денег. Этот вариант выбирают, когда платёж стал тяжёлым для семьи и важнее снизить нагрузку сейчас, чем сэкономить максимум за все годы.
Считаем на примере
Возьмём условный остаток долга 10 000 000 тенге под 18% годовых на оставшиеся 10 лет. Ежемесячный платёж по такому кредиту около 180 200 тенге. Заёмщик вносит досрочно 1 000 000 тенге и сравнивает два варианта:
| Вариант | Платёж после взноса | Срок после взноса | Экономия на процентах |
|---|---|---|---|
| Сократить срок | 180 200 ₸ (без изменений) | около 7 лет 9 месяцев | около 3 900 000 ₸ |
| Сократить платёж | около 162 200 ₸ | 10 лет (без изменений) | около 1 160 000 ₸ |
Цифры условные и зависят от ставки и остатка, но соотношение устойчивое: сокращение срока экономит на процентах примерно втрое больше, чем сокращение платежа. При этом сокращение платежа освобождает около 18 000 тенге в месяц прямо сейчас.
Как выбрать под свою ситуацию
Если платёж по силам и цель заплатить банку меньше в сумме, выбирают сокращение срока. Если платёж тяжёлый и нужен запас в бюджете на случай потери части дохода, выбирают сокращение платежа и берут снизившуюся нагрузку как страховку. Есть и третий путь: сократить платёж, но продолжать вносить прежнюю сумму, тогда разница каждый месяц уходит в новый досрочный взнос и работает почти как сокращение срока, оставляя право платить меньше в трудный месяц.
Что проверить в договоре до взноса
До внесения денег стоит уточнить три вещи. Первое: есть ли комиссия за досрочное погашение и на каких условиях, это прописано в договоре. Второе: до какого числа месяца вносить, чтобы взнос попал в текущий платёж, а не пролежал до следующего. Третье: как оформляется само заявление на изменение графика, потому что без него банк может просто зачесть деньги в очередной платёж без пересчёта.
Где чаще всего ошибаются
- Выбирают сокращение платежа по привычке, теряя большую часть возможной экономии на процентах.
- Вносят деньги, но не подают заявление на пересчёт графика, и взнос уходит в обычный платёж.
- Гасят ипотеку досрочно, оставив семью без подушки на непредвиденные расходы.
- Сравнивают варианты по размеру платежа, а не по общей переплате за весь срок.
- Не смотрят дату отсечения по договору и вносят деньги слишком поздно в месяце.
Оба варианта уменьшают переплату, разница только в том, что для заёмщика важнее прямо сейчас: заплатить банку меньше в сумме или дышать свободнее каждый месяц. Когда обе цифры посчитаны рядом, выбор перестаёт быть случайным нажатием кнопки в приложении.